3065 sayılı KDV Kanununun 28’inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak 30/12/2007 tarih ve 26742 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile KDV oranları, Kararnameye ekli I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %8, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için %18 olarak tespit edilmiştir.

Söz konusu Kararnamenin eki (I) sayılı listenin 11’inci sırasında ‘’Net alanı 150 m²ye kadar konut teslimleri’’ ne %1 oranında KDV uygulanacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla 150 m²ye kadar konut teslimlerine %1 oranında, Kararnameye ekli listelerde yer almayan 150 m²’nin üzerindeki konut teslimlerine ise %18 oranında KDV uygulanması öngörülmüştür.

15 Haziran 2012’de KDV Kanununun 28’inci maddesinde yapılan değişiklikle ‘’inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için’’ de farklı oran belirlemeye yönelik verilen yetkiyi Bakanlar Kurulu 1 Ocak 2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2012/4116 sayılı Kararı ile değiştirmiştir.

Bu Kararname ile 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararın 1’inci maddesine eklenen (6) numaralı fıkra ile;

‘’(I) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 metrekareye kadar konutlardan; 10.7.2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim metrekare vergi değeri;

• Beş yüz Türk Lirasına kadar olan konutların tesliminde %1 vergi oranı,
• Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde %8 vergi oranı,
• Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde ise %18 vergi oranı’’

uygulanması öngörülmüştür.

Ayrıca,  150 m2 nin üstü konut teslimlerinde uygulanan %18 KDV oranını %8’e indiren 2016/9153 sayılı BKK 08.09.2016 tarih ve 29825 sayılı resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Anılan Kararname ile 2007/13033 sayılı BKK’na geçici 2nci madde eklenmiş ve  31.03.2017 tarihine kadar teslim edilen konutlarda uygulanacak KDV oranı %18 den %8’e indirilmiştir.

Bu durumda gayrimenkul teslimlerinde uygulanacak KDV oranları Şöyledir;

·         2016/9153 sayılı BKK gereği, 08.09.2016 ila 31.03.2017 tarihleri arasında teslimi gerçekleşen net kullanım alanı 150 m2 nin üstü olan konut tesliminde %8 KDV oranı uygulanacaktır. (150 m2 nin altı konut tesliminde %1 KDV oranının uygulanacağı tabidir.)

·         2012/4116 sayılı BKK ile; yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden sonra alınan ve inşası tamamlanıp teslim edilen konutlardan;

-  Büyükşehir Belediyelerindeki lüks veya Birinci Sınıf İnşaatların Net alanı 150 m2’ye kadar olan KONUTLARIN Tesliminde; binanın üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunun 29. Maddesine istinaden Tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

• 500 .-TL ile 1.000.-TL (1.000.-TL hariç) arasında olan KONUTLARIN tesliminde uygulanacak KDV oranı %8’dir.

• 1.000.-TL ve üzerinde olan KONUTLARIN tesliminde uygulanacak KDV oranı ((08/09/2016-31/03/2017) tarihleri arasındaki teslimler için KDV oranı % 8 )  %18 dir.

• Büyükşehir dışındaki illerde ;inşaat sınıfı ne olursa olsun 150 m2’ye kadar olan konutlara uygulanacak KDV oranı %1 dir.

• Büyükşehirlerde 150 m2’ye kadar olan konutların inşaat kalitesi Lüks veya Birinci sınıf OLMAYANLAR için uygulanacak KDV oranı %1 dir.

·         Yapı ruhsatı 01/01/2013 tarihinden önce alınan konutların tesliminde 150 m2’nin altındakiler için KDV oranı % 1 olarak uygulanır.

·         KENTSEL DÖNÜŞÜM KDV ORANI : 16/05/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki Kanun (Kentsel dönüşüm Kanunu) kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutların teslimlerinde KDV % 1 olacaktır.

·         Büyüklüğüne , inşaat kalitesi ve cinsine bakılmaksızın Tüm İşyeri teslimlerinde uygulanacak KDV Oranı %18 dir.

ÖZETLE:

1 Ocak 2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2012/4116 sayılı Kararı ile konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranı açısından, “yapı ruhsatının alınış tarihi ve inşaatın yapılacağı arsanın emlak vergi değeri” önem kazanmıştır. (%1, %8, %18)

08.09.2016 tarih ve 29825 sayılı resmi gazetede yayımlanan 2016/9153 sayılı BKK ile 150 m2 nin üstü konut teslimlerinde uygulanan %18 KDV oranını %8’e indirilmiştir. 08/09/2016-31/03/2017 tarih aralığında teslim edilecek olan Konutun, yapı ruhsatının alınış tarihi veya arsa emlak bedelinin bir önemi yoktur.

KONUT İNŞAATLARINDA NET ALAN HESAPLAMASINDA DEĞİŞİKLİKLER

150 M2 HESABINDA “NET ALAN” UYGULAMASI:

Maliye Bakanlığı’nın Net Alan Hesabına İlişkin Düzenlemesi

Maliye Bakanlığı’nın 150 m2’ lik net alan hesabı ile ilgili düzenlemesi, KDV Genel Uygulama Tebliği’nin “III.Matrah, Nispet ve Oran” başlıklı kısmının “B.Oran” bölümünün “2.İndirimli Orana Tabi Bazı Mal ve Hizmetlere İlişkin Açıklamalar” maddesinin “2.1.3.Net Alan” alt başlıklı bölümünde yer almaktadır. Söz konusu bölüm aynen aşağıdadır:

“2.1.3.Net Alan”

Net alan deyimi “konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan” olarak tanımlanan faydalı alanı ifade etmekte olup, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda indirimli oran sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanır.

Net alan hesaplanması konusunda aşağıdaki şekilde hareket edilir:

a) Balkon,kömürlük,garaj,asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak net alan hesabına dahildir.

b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’ er cm düşülmek suretiyle hesaplanır.

Ancak;

-Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları,

-Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri,

-Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2’si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzanması ile meydana gelen teraslar,

-Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler,

-İki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler,

-Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo,

-Kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık,

-Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar,

Faydalı alan dışındadır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2’yi, garajların 18 m2’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.”

Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı’nın “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde” Yer Alan Net Alan Hesabına İlişkin Düzenlemesi

Bağımsız bölüm net alanına ilişkin bir başka düzenleme Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. Maddesinde yapılan düzenleme ile hayata geçirilmiştir.

İlgili Yönetmeliğe  eklenen 41 numaralı bent hükmü gereğince  01.06.2013 tarihinden itibaren konutlarda 150 m2’lik net alan hesabı bu yeni düzenlemeye göre yapılacaktır.

Söz konusu bent hükmü aynen aşağıya alınmıştır:

“41.Bağımsız Bölüm Net Alanı : Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2,5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdiven altlarında 1,80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.”

Buna göre;

2007/13033 sayılı BKK eki (I) sayılı listenin 11.sırasında yer alan “Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri” %1 oranında KDV’ye tabidir.

Bu  Bakanlar Kurulu Kararında yer alan “net alan”ın tanımlanmasına ilişkin açıklamalar ise KDV Genel Uygulama Tebliği’nin (III/B-2.1.3.) bölümünde, yer almaktadır.

KDV Genel Uygulama Tebliği’nin (III/B-2.1.3.) bölümünde yapılan düzenlemenin iptali ve yürütmesinin durdurulması istemiyle açılan bir davada Danıştay Dördüncü Dairesinin 10/12/2014 tarihli ve Esas No:2014/4835 sayılı Kararı ile KDV Genel Uygulama Tebliğinin “III.Matrah,Nispet ve İndirim” başlıklı bölümünün “B.Oran” alt bölümünde yer verilen “2.İndirimli Orana Tabi Bazı Mal ve Hizmetlere İlişkin Açıklamalar” başlıklı düzenlemenin “2.1.3.Net Alan” kısmının yürütmesinin durdurulmasına karar verilmiştir.

Söz konusu yürütmenin durdurulması kararına Bakanlık tarafından itiraz edilmesi üzerine Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulunun 25.03.2015 tarihli ve YD İtiraz No:2015/5 sayılı Kararı ile itirazın reddine karar verilmiştir.

Bu çerçevede, Danıştay Dördüncü Dairesinin 10/12/2014 tarih ve Esas No:2014/4835 sayılı Kararı ile KDV Genel Uygulama Tebliği’nin (III/B-2.1.3.) bölümünün yürütmesi durdurulduğundan ve bu karar dava konusu işlemin yürütülebilirliğini,  askıya aldığından, KDV Genel Uygulama Tebliği’nin (III/B-2.1.3.) bölümünün tesis edildiği 1/5/2014 tarihinden sonraki teslimlerde Tebliğ hükümlerinin dikkate alınması mümkün değildir. Dolayısıyla 1/5/2014 tarihinden sonra yapılan konut teslimlerinde net alanın tespitinde Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir.

Kaynak: www.MuhasebeTR.com